预期，是否有便捷的交通、学校，都将为楼盘升值起到推动作用。

　　再次，房产所属的小区的综合水平，物业设施、安全保障、公共环境以及房屋本身内在的价值等，都将是未来房产升值的评判标准。

　　最后，还要看该房产所属地的出租率和租金情况。总的来说，不动产作为一种特殊的商品有两种变现方法：一是出售，二是出租。一个地区的不动产销售数据有时会失真，但出租行情作为终端用户的直接使用，其租金和出租率能够较为真实，就会明确地告知你该地区物业的真实价值。同时，租金和出租率也是不动产短期收益的衡量指标之一。

　　那么，如何考察一处房产的潜在价值呢？如果将购买的房子租出去，会赚钱吗？我们用三个简单的公式即可粗略地估算出房产大体的价值。作为普通人，虽然不能用严谨的方法得出专业数据，但可以通过简单方式作为自己的买房参考。

　　(1)用租金乘数进行估算

　　租金乘数是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式，计算公式为：租金乘数＝投资金额÷每年潜在租金收入。

　　如果得出的结果小于12，即在合理购买范围之内。比如某套房子的售价22万元，月租金1500元，那么它的租金乘数约为l2倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。

　　但是，如果一处房产的租金乘数超过12倍，就很可能会带来负现金流。假如若干年后这套房子的售价上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。

　　投资者可以将房产的租金乘数与自己要求预期进行比较，也可在不同房产间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置、欠租损失、营业费用、税收等方面的影响。

　　(2)用15年租金收益比较购买价

　　这种计算方式也是国际专业理财公司评估物业的常用方法，其计算方法主要是以15年为期比较房产购买价格。

　　如果该房产的年收益×l5年=房产购买价，该物业物有所值；

　　如果该房产的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间；

　　如果该房产的年收益×15年<房产购买价，该物业价值已高估。

　　比如某套房子在2001年时，年租金收益为18000元，乘以15等于27万元，大于当时的售价22万元，因此是值得投资的。但是现在，就以2000元月租金计算，合理价值为36万元，远远小于当前60万元的售价，价值已经被过度透支了。

　　(3)用投资回收期进行计算

　　投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短，计算公式为：

　　投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）÷（税后月租金一按揭月供款）×12

　　这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年至10年。在业内，又将该方法划分为两种：一是即刻回报型，二是培养回报型。

　　即刻回报型：通常指购买的房产位于周边配套完善、交通发达、商业氛围非常成熟的地区，不需要培育，购买后出租即可获得可观的租金回报。但此类房产通常需求的资金量较大，资金门槛相对较高。

　　培养回报型：通常指位于非传统的商业核心区，但是在市政规划、消费人群增长等方面，都有着比较良好的前景，而这个过程便是培养的过程。这类房产通常售价较低，但可以放长线钓大鱼，从长期看往往可以获得比即刻回报型更高的投资回报率。

　　以上三种方法是房产投资时最常用的估算方法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速作出判断，有的还需要进行专业性的投资分析，计算另外一些指标以增加可靠性。比如，一处地段好的房产可能现在的租金回报率不高，但具有较佳的升值前景，或者一套普通住宅能够享受税收减免，一定程度上能够弥补过高的租金乘数。

　　值得房产购买者注意的是，以上三个计算方法只能作为简单的房产价值评估手段，并不具备严格的通用性。这其中并没有考虑到如通货膨胀、人民币升值等具体问题在内。因此，该方法适用于对房产作出大致的价值参考判断。

　　总之，不管是自住型或是投资型的购买需求，都应该考虑到房价未来能涨多少，因为大部分人是用毕生的积蓄购买的房产，起码也得保证较长年头内不跌，才能做到真正划算，投资才能得到良好的收益。

让家打理你的财富——基金

　　两年前，由于对股市缺乏了解，老张炒股票亏了。后来他听说基金比较稳健，于是就买了一只基金，一块钱一份，他买了5万份。

　　那时候，股市还挺好的，没过多少天，那只基金就涨到了1.03元，老张挺美。

　　可是没多少日子，股市就跟吃了泻药似的，一个劲儿地“拉稀”，几天的时间，就跌下了100多个点儿。他上银行一打听，他的基金缩水了，变成了0.97元。他有些懊丧，可是这还没完，股市又再接再厉地往下跌。过了几个月，那只基金变成0.9元了。他一算，啊？我都亏了10%啦？

　　老张想赎回来，可听理财专家说，基金是长期投资品种，不能像股票一样频繁炒作。于是他不再上银行了。

　　前几个月，老张听说股市又好了，一片飘红，那指数就跟井喷似的“噌噌”地往上蹿。他憋不住，还是上银行了。他找到大堂经理，让人家给查查，他的那只基金这会儿多少钱了。大堂经理是个30多岁的女士，她翻开表格一看，说，涨到1.4元了！老张说，真的？那经理说，可不是真的吗？不信您自己瞧瞧。老张仔细看了看，可不吗，一点儿都不假。他当时就“呵呵”地乐了。大堂经理说，您的还没赎回哪？老张说，没有。经理说，您可真有眼光，我这学金融的都不如您。当初我跟您买的一样，不过我在1.l元的时候就都给赎回了，现在一看，我可亏多了。

　　到了家里，老张把这事儿跟老婆说了，老婆也特高兴，赶紧给他包饺子。

　　过了一段时间，那只基金又涨到了1.5，老婆说，赶快赎回吧。老张说，捂着，等再涨一涨。又过了一段时间，那只基金涨到了1.8元。老张想，已经有80%的收益了，见好就收吧。于是他赎回了基金，5万元变成了9万元，他乐得合不拢嘴：小散户还是投资基金最放心划算。

　　在股市上，有好多像老张一